전국 집값의 상승. 그 첫 번째 이야기.

멋있는 주택의 전경

 

1. 서론

 
 최근에 전국 집값이 상승한다는 얘기 계속 나오고 있다. 실제로 서울이나 수도권의 집값이 올라간지는 꽤 되었고, 거래량도 도 늘어나고 있다. 서울 아파트 거래량 증가세를 수치로 보면 심상치가 않다. 연초만 하더라도 2000대 중반이었으나 3월에 4200대까지 올라갔고 4월은 4400까지 예상하고 있다.
 여러 이유 중 가장 큰 이유는 이제는 집을 사야겠다는 사람들이 늘어난 게 아닌가?라는 추측을 하고 있다.
 

2. 통계 데이터

 
 집값 상승 수치가 과거처럼 1년에 10%, 15% 올라가는 건 절대 아니고 조금씩 올라가고 있다.
 
 주간 아파트 매매가 변동률을 보면 서울은 이미 많이 올라갔고, 수도권은 이제 막 반등하는 분위기이다. 지방이 좀 낮았었는데 이번  6월에 보합까지 올라왔다. 그래서 지금 집값 상승에 대한 기사들이 쏟아지고 있고 이제 드디어 집값 올라가는구나라고 라고 말하는 사람들이 많아졌다. 방향성이 상승으로 간다는 거다. 주변 서울에 사는 지인들도 보면 집값에 대해 회의적이었던 사람들도 어느새 은평구에 집을 마련하여 인테리어 고민을 하고 있다.
 
 통계적으로 서울, 수도권은 집값이 상승하였고, 지방은 하락 멈추었다. 그래서 지금 상승 보합 하락 매매 거래 비중의 서울 아파트를 보면 상승세가 조금씩 좀 늘어나고 있다. 거래 중에서 과거보다 좀 비싸게 거래된 게 늘어나고 있고 하락 거래들이 연초에는 그래도 상승보다 많았는데 조금씩 떨어지고 있다. 역시 급등 추세라고 보긴 힘들다.
 
 서울 주요 지역들은 아파트값이 전 고점 대비 거의 다 회복했다는 의견이 대다수이다. 서울 주요 지역 아파트값 회복 수준을 보면 강남은 99%까지 회복을 한건 사실이다. 예전에 고점이었던 때는 저금리에, 모든 분위기가 매우 좋았다. 오히려 집을 안 사는 게 이상한 상황이었다. 지금은 상황이 좋아진 것도 아닌데 왜 전 고점을 돌파할까?라는 의문이 있다.
 
 다른 지역들도 보면 꽤 많이 회복을 했다. 하지만 정확한 같은 동호수를 비교한 것이 아니기 때문에 이때랑 지금을 단순히 비교할 순 없지만 대략적으로 상승하고 있다고 보면 될 것이다. 이럴 때는 대단지 위주로 가격을 보면 된다. 왜냐면 이제 아파트 거래가 아주 많이 되고 있는 건 아니기 때문에 대단지(4~5천 세대 이상) 들을 보면 고층도 거래되고 1층도 거래되면서 평균이 맞춰지기에 어느 정도 방향성이 보이기 때문이다.
 
 대표적인 대단지 아파트로 잠실엘스(5700세대 정도)와 마포 래미안 푸르지오(3880세대 정도)를 살펴보자.
잠실엘스 아파트는 전 고점 대비 91% 정도 회복을 했으며, 마포 래미안 푸르지오 또한 94% 정도 회복을 한 상태이다.
21년도의 가격을 많이 회복을 한 것이다. KB 선도 아파트 50지수를 보면 가장 고점은 22년 6월쯤이다. 이때를 100으로 봤을 때 23년 5월에 90을 찍었다가 지금 96까지 올라왔기 때문에 95% 회복을 했다고 봐도 무방할 것이다.
 
* KB 선도 아파트 50지수란?

 아파트 단지의 시세 총액을 기준으로 상위 아파트 단지들의 매매가격 추이를 나타낸 지수이다. 여기서 시세 총액이란, 주식의 시가총액과 유사한 개념으로 아파트 시세 * 새 대수로 본다. 시세 총액은 아파트 가격이 높을수록 그리고 아파트 단지 세대수가 많을수록 크다.
 쉽게 말해, 주식시장에 코스피 200지수가 있듯이 상위군에 있는 아파트 단지들을 별도로 구분하여 별도 지수를 만든 것이라 보면 된다. KB 선도 아파트 50지수는 상위 50개 단지의 아파트 가격을 종합하여 지수화한 통계자료이다.
 

3. 전세가격

 
 지금 전세가격이 계속 오르고 있다. 월간 서울 전세가격 전망 지수를 보자. 전망 지수가 100을 넘으면 앞으로 당분간은 전세가 오른다는 예측이 많다는 건데 지금 111.4이다. 시장에서의 분위기는 전세가 상당히 오르고 있고, 서울이나 수도권 대단지 쪽은 전세 구하기 쉽지 않구나라는 걸 느낄 수 있다. 연초만 하더라도 조금 더 떨어질 거라는 여론이 있었지만 지금은 오를 거라고 얘기하는 분들이 다수다.