끝나지 않는 전세사기.

사기를 치는 모습

 

 요즘 신문을 휩쓰는 사건들이 너무 많다. 채상병 사건, 훈련병 사망, 젠더 갈등... 그 와중에 오늘 직원들의 눈을 뺏어간건 '전세사기'다. 다 소중한 돈이지만 특히 청년들의 소중한 쌈짓돈이 전세사기에 휘말린 것에 대해서 가슴이 아프다.

 

1. 기사내용 요약

 

(1) 잇따르는 사기 행각이 청년들을 울리고 있다.

 지난 4월 동대문구의 대학가를 중심으로 전세사기가 발생한 데 이어 이번에도 대학가에서 또 100억원대 전세사기 피해가 나왔다. 잇따르는 사기 행각이 청년들을 울리고 있다.

 

 서울 구로구에 거주 중인 겨울(20·가명)씨는 최근 전세 사기를 당하며 힘겨운 나날을 보내고 있다고 했다. 경제적인 독립과 자유를 꿈꾸며 19살 때부터 일하며 모은 돈 2000만원과 중소벤처기업부(중기청)에서 받은 전세 대출금 1억원을 합쳐 지난해 4월 전셋집을 구했는데 올해 5월 경매 안내서가 날라왔기 때문이다.

 

 서울 연희동 한 빌라의 대학원생 이모씨는 SBS에 벌써 9달째 보증금 1억2500만원을 받지 못해 친구 집에서 지낸다고 했다. 그는 전세 계약 만료를 다섯 달 앞둔 지난해 4월 사는 집이 경매에 넘어갔다는 통지서를 받았다.

 

 같은 건물에 사는 다른 세입자도 8개월간 보증금을 돌려받지 못하고 있다는 사실도 알게 됐다. 겨울씨는 “집주인이 다음달까지 기다려주면 경매를 취소할 것이니 걱정 말고 있어라 등의 안심시키는 말만 할 뿐 실제로 6월 중순이 된 지금까지도 연락이 없고 경매는 여전히 진행 중”이라고 말했다.

 

 이번 전세사기로 올해 준비 중이었던 결혼 계획과 신혼집 마련도 불투명해졌다는 피해자도 있었다. 피해자 대현(가명)씨는 “지난해 8월 집주인 최씨와 연락이 잘 안 돼 등기를 확인했더니 세금 체납으로 압류돼 있음을 발견했다”면서 “세금 체납을 해결하겠다던 집주인 최씨의 말과 다르게 건물 등기에는 다른 압류가 계속 걸려, 하루에도 몇 번씩 등기를 확인해야 했고 불안에 떨고 절망에 빠졌다”고 했다. 이어 “전세는 제게 희망이었고 부자가 되는 것이 아니라 아끼고 조금씩 밑천을 마련해 사회에 발돋움하기 위한 노력이었다”면서도 “결혼계획도 신혼집 마련도 불투명해졌다”고 덧붙였다.

 

(2) 사건의 발단

 대책위에 따르면  피해자들은 조금이라도 싼 집을 구하기 위해 불가피하게 전세사기 특별법의 사각지대로 지적되는 다가구주택이나 업무용 오피스텔 등 불법 건축물을 택했다고 한다. 일부 피해자는 현행 전세사기 특별법에 ‘경매 유예의 기간은 유예 또는 정지한 날의 다음 날부터 1년 이내로 한다’는 조항이 있음에도 유예 3개월 만에 경매 재개 통보를 받았다고 했다. 이들은 전세사기 특별법의 사각지대에 놓여 있다며 대책 마련을 촉구했다.

 

 

(3) 해결방법이 있을까?

 집주인 최모씨에게 전세금을 돌려받지 못한 이들이 23일 오전 11시 서울 서대문구 신촌 유플렉스 앞에서 ‘신촌·구로·병점 100억대 전세 사기 피해자 대책위원회’를 출범하며 기자회견을 열었다. 대책위에 따르면 임대인 최모씨로부터 전세사기 피해를 본 세입자는 총 94명이나 됐다. 이들이 입은 피해액은 100억원대에 이른다.

 

 연세대에 재학 중이라고 밝힌 피해자 이솔(가명)씨는 “이 사건으로 해외에서 공부하고 국내로 돌아와 훌륭한 연구자가 돼 이 나라에 이바지하겠다는 저의 20년을 바쳐온 꿈을 잃을 위기에 처했다”면서 “전세 사기를 당함과 동시에 나라에서 연구비를 삭감하는 바람에 저는 제 연구자의 꿈을 접을까 하루에도 수십번 수백번 고민했다”고 말했다. 이어 “현재의 정책과 법안으로는 피해자의 보호가 전혀 안 된다”면서 “부디 제발 법안 정책과 정책의 강화 및 보안을 해서 청년들을 지켜주기 요청드린다”고 했다.

 

(4) 대책위원회가 대표적으로 요구한 사항

 경매유예 관련 전세 사기 특별법 개정

 다가구·불법건축물 거주하는 전세 사기 피해자 구제 대책 마련

 

2. '전세제도' 우리나라에 필요할까?

 

 최근 전세사기와 맞물려 전세제도 자체에 대한 논란이 거셉니다. 논란의 본질은 ‘전세가 우리나라에 과연 필요한가?’라고 요약할 수 있습니다.

 

(1) 임대인 기준 전세의 장.단점

 임대인 기준으로 전세의 단점은 임차소득이 월세보다 적다는 것입니다. 전세와 월세를 전환하는 ‘전월세전환율’이 존재하나, 실제 전세금을 끼고 주택을 매수하는 갭매수가 매우 일반적인 관행이어서, 이 경우 임대인은 주택의 임차소득이 있는 것이 아니라, 사실은 매매가 상승에 대한 차익만 기대하는 것이 일반적입니다. 이 부분에서 전세의 장점이 나오는데, 이때의 전세는 그래서 무조건 레버리지, 즉 전세가율이 높을수록 자기자본 부담이 적어져서 유리합니다.

 

(2) 임차인 기준 전세의 장.단점

 임차인 기준으로 전세의 장점은 ‘전세대출’을 해준다는 것으로, 이는 ‘월세’보다 더 싼 주거비를 허용케 한다는 점에 있습니다. 특히 전세대출을 전세의 80%까지 해주기에 매우 높은 레버리지로 허용해준다는 점이 가장 결정적인 부분입니다. 아마도 전세대출을 전세의 50%만 해주었다면 현재처럼 전세가 성장하진 않았을 것이나, 80%까지 허용한 대출로 인해서 소위 6억원 이하 전세까지는 자본금 1억만 있어도 가능한 수준이 되었고, 이것이 전세 6억까지 빠르게 전세금을 높이고, 높아진 전세에 레버리지 갭매수가 유입되는 현상을 초래했다고 할 수 있습니다.

 

 임차인 기준 전세의 단점은 대출 없이 전세금을 조달하기가 어렵다는 것이고, 둘째는 전세금을 제때 받지 못할 미반환 리스크가 상당히 높은 편이라는 것입니다. 아울러 전세금을 다음 임차인을 통해서 지급하는 관행으로 인해 임차인의 이사 등에서 매우 불편한 상황이 펼쳐지게 됩니다.

 

(3) 전세대출 등 공공지원 제도가 갭투자자 돕는 도구로 전락

 최근 전세사기와 함께 전세제도의 필요성에 대해서, 국토부 장관 등이 다양한 발언을 쏟아내고 있습니다. 그런데, 전세를 둘러싸고 전세가 사금융이라는 것을 인정하면서, 반대로 전세대출에 대해서는 HUG 등이 보증을 서주고, 전세보증금 미반환이라는 사적 계약관계에서 HUG, HF가 반환보험을 판매하고, 국내 시중은행이 전세대출을 전담하는 현 상황이 전세가 사금융이라는 것을 인정하는 상황이라고 봐야 할까요?

 

 정부 등 공공의 개입이 있으려면 해당 제도가 국민 생활에 도움이 되어야 할 것인데, 현재의 전세를 지원하는 다양한 공공서비스 등은 초창기의 서민주거에서 벗어나 갭투자를 더 용이하게 해주는 투자자들을 위한 도구로 전락한 지가 언제인지 기억도 안납니다.

 

(4) 임차인 피해 키우는 전세 지원제도, 원점에서 재검토할 시기

 이런 과정에서 임차인들의 피해가 양산되는 것이기에, 현재 전세제도 그 자체가 아니라, 전세제도를 부추기는 ① 80%까지 허용하는 무리한 전세대출, ② 전세보증금 반환보험, ③ HUG의 126% 안심전세보증보험 등 다양한 공적지원 제도들에 대해서 원점에서 재검토할 시기가 아닌가 한다. 시대가 달라졌고 상황이 달라졌기 때문입니.

 

볼리비아, 인도 등 전세제도가 있는 나라는 간혹 있지만, 우리나라 처럼 특이하게  ‘무제한 레버리지’를 허용하는 나라는 없습니다. 그러나 우리의 전세제도는 임대인의 소득과 무관하게 소액의 자금만으로 잘만 세팅하면 무제한 레버리지를 허용합니다. 23일 채널A에 따르면 지난 5월 신촌 대학가에서 100억원대 전세사기가 발생해 논란이 일었다. 문제의 임대인은 보증금을 돌려주긴 커녕 새 건물을 올리고 있는 것으로 전해졌다. 상황이 이러한데 정부의 공적개입이 제도적으로 존재한다는 점에서, 현재의 전세지원제도는 전세사기의 방관자가 아닐까?